La date du déconfinement a été annoncée par le gouvernement : le 11 mai 2020. Les Français ne pourront reprendre leurs habitudes que de manière partielle et progressive. Une partie des entreprises dont les agences immobilières pourront reprendre leurs activités.
Franck Sanson, Co-fondateur de l’agence immobilière OprixFixe, fait un point sur la situation actuelle du marché immobilier car celui-ci a évolué tant du côté Vendeurs que du côté Acheteurs. Puis, compte tenu de ce nouveau contexte, il vous propose ses conseils pour réussir la vente d’un bien immobilier.
Des interrogations sur l’état du marché immobilier
Dès la fin du confinement, l’ensemble des acteurs de l’immobilier (agences, mandataires, indépendants) publieront, fort probablement, un nombre accru d’annonces immobilières. Seront concernés : les logements qui auront été retirés du marché durant la période d’inactivité, les biens remis en vente suite à une rétractation de la part des acquéreurs et les nouveaux mandats de vente récemment signés à distance. Quelles conséquences cette forte augmentation du nombre d’annonces et donc de l’offre aura sur le marché ?
Sans aller jusqu’à l’extrême où le nombre de vendeurs augmenterait dans de telles proportions qu’il deviendrait supérieur à celui des acheteurs, les vendeurs seront certainement beaucoup plus nombreux. La concurrence sera donc plus marquée entre eux.
Quelle est la situation des acheteurs ?
La dégradation de l'économie et par voie de conséquence du pouvoir d’achat des ménages ainsi que l’incertitude quant à l’avenir auront sans doute une influence sur la situation financière des acheteurs et sur le mode de financement de leur projet immobilier.
Auront-ils la même capacité d’emprunt qu’auparavant ? Voudront-ils mobiliser une partie importante de leur épargne pour constituer leur apport ? Il est encore trop tôt pour mesurer l’ampleur de ces évolutions.
Du côté des banques, un des acteurs essentiels du processus de vente immobilière, et compte tenu du contexte économique et financier, les conditions d’octroi de prêts pourraient être revus. En effet, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait déjà préconisé, fin décembre 2019, une prudence accrue dans les activités de prêt et avait émis deux recommandations majeures : limiter le taux d’endettement à 33 % du revenu et la durée des crédits à 25 ans.
Néanmoins, la politique des banques en termes de crédits devrait bénéficier des récentes directives accommodantes de la Banque Centrale Européenne (BCE) et des différentes aides d’État.
Dans ce contexte, comment vendre son bien immobilier dans les meilleures conditions ?
Définir un prix de vente plus juste pour se démarquer de la concurrence
Dans un contexte concurrentiel plus marqué, se différencier est primordial pour sortir du lot des annonces. Il pourra s’agir d’une localisation très recherchée, de l’existence d’un extérieur (balcon, terrasse), d’une situation en étage élevé (voire en dernier), d’une décoration atypique, etc. Toutefois, à caractéristiques équivalentes, le prix de vente du bien tel qu’affiché fera véritablement la différence.
L’impact des commissions sur le prix de vente
En rémunération de ses services, une agence immobilière facture au propriétaire ou à l’acheteur une commission. Cette dernière correspond à un pourcentage, répercuté sur le prix de vente de la propriété. Le prix de vente proposé à l’acquéreur, tel que mentionné sur l’annonce diffusée sur les différents supports, inclut la commission du professionnel en charge de la commercialisation. La commission a donc un impact sur le prix de vente du bien immobilier.
“Opter pour une commission moins élevée donnera la possibilité au propriétaire d’afficher un prix de vente moins élevé que la concurrence, et donc d’être plus attractif auprès des acquéreurs.” Franck Sanson Co-fondateur de l’agence immobilière à commission fixe.
Utiliser des outils digitaux pour minimiser les contacts physiques
L’annonce du déconfinement ne signifie pas pour autant que la pandémie du COVID-19 est terminée. Le risque de contagion est toujours présent. Le choix d’une agence immobilière qui adapte sa manière de travailler en utilisant des outils digitaux pour minimiser les contacts physiques semble alors pertinent.
Les visites virtuelles
Ainsi, le professionnel qui proposera la réalisation de visites virtuelles, tirera son épingle du jeu. L’immersion dans l’appartement qu’offre ce type de visite permettra de “filtrer” les acquéreurs et de ne retenir, en vue d’une visite physique, que ceux qui ont un réel intérêt pour le bien.
Il ne faudra pas négliger pour autant la réalisation de photos de qualité et en format HD, qui reste un moyen majeur de valorisation du bien, et donc de différenciation.
“S’il paraît difficile de concrétiser une transaction immobilière sans aucune visite, ces deux dispositifs limiteront les contacts tout en permettant au propriétaire de vendre leur bien immobilier dans de bonnes conditions.” Franck Sanson Co-fondateur d’OprixFixe.
La signature électronique
Aujourd’hui, la signature électronique est une alternative indispensable pour fluidifier les échanges en réduisant les contacts physiques. Les plateformes qui la proposent suivent les normes européennes (eIDAS) afin que la signature électronique revête la même valeur juridique qu’une signature manuscrite.
Une agence immobilière pourra ainsi proposer la signature électronique sur des documents clés comme le mandat de vente, l’offre d’achat ou encore le compromis sous seing privé, document qui permet d’officialiser l’accord sur la transaction et donc de la sécuriser.
“ L’idée est de faire évoluer les modalités d’échange entre les différentes parties (agence, propriétaire et acheteur) afin d’éviter les contacts physiques non-indispensables.”
Redoubler de vigilance dans la sélection de l’acquéreur
La signature de l’acte authentique, officialisant le transfert de propriété entre le propriétaire et l’acheteur, ne sera possible que si celui-ci a obtenu le financement de son projet. Pour cela, l’acheteur aura constitué un apport et très certainement recouru à un emprunt bancaire.
Comme mentionné plus haut (Cf. Quelle est la situation des acheteurs ?), nous n’avons pas de certitude quant à la politique “post confinement” des banques en matière de crédit immobilier. Nouveau tour de vis ou non ? Néanmoins, aujourd’hui et plus que jamais, il paraît indispensable de vérifier le dossier de financement de l’acquéreur qui souhaite se positionner sur un bien. Un projet immobilier validé par une banque en mars dernier ne le sera peut-être plus en mai 2020.
« A la sortie du confinement, l’ensemble des acteurs du marché, particuliers, propriétaires et professionnels de l’immobilier seront plus que jamais demandeurs de ce type d’informations concrètes et crédibles, tous à la recherche de réassurance sur la capacité de financement des futurs acquéreurs, avec en toile de fond, la volonté de rattraper ces deux mois de marché immobilier sur pause… » explique Jérôme Robin, directeur général de Vousfinancer, « ce sont les raisons pour lesquelles nous avons créé le ‘Passeport Emprunteur’, afin de certifier de façon factuelle et tangible la capacité d’emprunt des acheteurs, sur la base d’éléments concrets pour les orienter vers les biens les plus adaptés à leur situation financière ».
Comment mettre en pratique ces conseils et réussir ainsi la vente de son bien immobilier ?
Dans le cadre de son accompagnement, l’agence OprixFixe propose à ses clients :
- une commission fixe de 1,99 % qui permet de définir et d’afficher un prix de vente juste et compétitif
- l’organisation de visites physiques et virtuelles
- l’utilisation de la signature électronique pour l’offre d’achat comme pour le compromis sous seing privé
- la vérification du dossier de financement de l’acquéreur en partenariat avec vousfinancer.com
Vous bénéficiez ainsi d’un service de transaction immobilière au meilleur rapport qualité/prix !