Les prix de l'immobilier sont-ils à la hausse ou la baisse ? Le ralentissement du marché change la donne pour les acheteurs et les vendeurs. Et si pour l'heure la faiblesse des taux d'intérêts porte le marché à bout de bras, cette situation ne sera pas éternelle. Fabrice Abraham, le nouveau directeur général du réseau d'agences immobilières Guy Hoquet, livre pour DirectMatin.fr son analyse du marché.
Les prix sont orientés à la baisse, à Paris, en Ile-de-France et en province. Selon vous est-ce que cette tendance va se poursuivre ?
C'est vrai que sur les 12 derniers mois, la tendance est baissière, mais elle n'est pas aussi spectaculaire que certains avaient prédit. Dans notre réseau Guy Hoquet, nous relevons une baisse des prix de l'ordre de 1% sur la France entière. En Ile-de-France, le marché tient bon, avec un recul de 0,8% et à Paris nous enregistrons une hausse de 0,8%
Mais ce qui peut paraître surprenant c'est que nous constatons une hausse des prix partout en France lors du dernier trimestre. A Paris, nous avons enregistré une hausse du prix du m2 de 2,6%. Idem en province avec une hausse de 1,3% et en Ile-de-France (+0,4%).
Mais attention, le marché est en trompe l'œil. Si le prix au m2 est aussi stable, c'est parce que les acquéreurs achètent mieux qu'auparavant. Le stock de biens à la vente est important. Le marché ralenti et nous sommes loin de la folie immobilière. Les acquéreurs achètent des biens de meilleur standing pour le même prix. C'est pour cela qu'on assiste à un atterrissage des prix en douceur. Les acquéreurs privilégient les biens de qualité.
Envisagez-vous une baisse des prix d'ici à la fin de l'année ?
Pour le reste de l'année, deux hypothèses sont possibles. Toutes les deux sont attachées au niveau des taux d'intérêts. La première tient compte d'une augmentation vertigineuse des taux d'intérêts à laquelle je ne crois pas et que même la BCE ne souhaite pas. Dans cette hypothèse, les prix pourraient baisser de 10% et les transactions de 15%. C'est l'hypothèse la plus folle.
Je crois plus à ma seconde hypothèse : le maintien à ce niveau des taux d'intérêts ou une augmentation très faible. A ce moment-là, l'évolution des prix oscillerait entre +1 et -1% sur un volume de transaction équivalent entre 2012 et 2013.
Selon vous, le marché n'est pas face à un phénomène de bulle ?
Non il n'y a pas de bulle. Nous sommes revenus à plus de sagesse. Désormais, les acquéreurs achètent en bon père de famille. Ils prennent le temps. Mais d'une façon générale, le marché est difficile à lire. C'est une mosaïque de régions avec elles-mêmes des micros-marchés où l'on retrouve aussi bien des marchés a -10% que des marchés à +2%.
Tout est question de la tension effective sur un marché donné. Par exemple, à Paris, le marché est toujours aussi tendu et doit faire face à une pénurie évidente de logement. La tension maintient les prix.
Dans notre analyse des villes les plus cotées en France, nous avons constaté la même chose dans la région de Bordeaux où la demande est très forte. Nous y constatons une augmentation des prix de l'ordre de 7%. A contrario, autrefois très courue, Nantes a baissé de 7,9%. Le marché a été délaissé par les investisseurs, institutionnels ou particuliers, qui étaient auparavant très nombreux.
A défaut de constater une baisse sensible des prix, avez-vous remarqué une chute du nombre de transactions au premier semestre ?
Absolument pas. Dans notre réseau, le volume de transaction a augmenté de 5% entre janvier et fin juin 2013 par rapport à la même période en 2012. Et de notre point de vue, il n'y a pas de raison que cela s'arrête. En abaissant la durée de détention d'une résidence secondaire de 30 à 22 ans pour être exonéré de la taxe sur les plus-values, le gouvernement a donné un bon signal au marché.
Le gouvernement a autorisé les collectivités à augmenter le montant des droits de mutation. Une telle mesure va-t-elle perturber le marché ?
Je ne pense pas. Cela n'empêchera pas les particuliers d'acheter. Cela rabotera seulement leur budget car cette hausse va renchérir automatiquement de 0,7% le prix d'un bien. Pour un achat moyen de 200.000 euros constaté en France, cela représente 1.400 euros de plus à débourser pour un acheteur. C'est un mauvais signal pour le marché.
Je ne m'attends pas à ce que le gouvernement fasse de cadeaux aux propriétaires, mais il est paradoxal de jouer d'un côté sur les plus-values et d'un autre sur les droits de mutation.
Quel regard portez-vous sur le projet de loi Duflot (présenté aux députés le 10 septembre ndlr) dont certaines mesures visent à mieux encadrer les professions immobilières ?
Cela fait 25 ans que je chasse les abus dans la profession. Donc c'est un vrai soulagement de voir augmenter les sanctions contre ceux qui ne respectent pas les règles. J'applaudis la formation des professionnels de l'immobilier. J'applaudis la régulation, la chasse aux marchands de sommeil et aux marchands de liste également. Mais je dis attention à ne pas tarir les vocations dans l'immobilier en compliquant trop l'accès à ces professions.
Et sur les mesures destinées à mieux encadrer les rapports entre bailleurs et locataires ?
Elles sont nécessaires. Mais là aussi, attention à ne pas déresponsabiliser les locataires. La mise en place d'une garantie universelle des loyers (GUL) revient à faire payer une assurance auto à des conducteurs qui ne conduisent pas l'automobile en question. Je rappelle que 98% des locataires payent leurs loyers. Et il existe déjà des dispositifs pour les propriétaires contre les impayés. Pour le reste, les contours des "forfaits" état des lieux ou établissement de bail sont encore très flous.
Bio express :
Fabrice Abraham travaille depuis 25 ans dans le secteur immobilier. D'abord conseiller du réseau Century 21, il est repéré par le siège pour ses performances et y occupe plusieurs fonctions avant d'être nommé directeur exécutif adjoint. En 2000, il intègre le comité de direction en tant que directeur du développement. En 2007, il est nommé directeur des performances réseau.
Avec près de 500 agences en France, le groupe Guy Hoquet est aujourd’hui le 3ème réseau d’agences immobilières franchisées du marché. Guy Hoquet l’Immobilier est une société du groupe Nexity tout comme Century 21.
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