Les professionnels de l'immobilier se veulent rassurant sur le maintien des prix des logements. Histoire de rassurer les vendeurs qui comptent sur une plus-value éventuelle, et histoire de ne pas trop décourager les acquéreurs potentiels.
Pour un propriétaire immobilier ou pour un candidat à la propriété, le marché immobilier est un sujet inépuisable. Faut-il vendre maintenant ? Acheter ? Les prix vont-ils se maintenir, continuer d'augmenter ou s'effondrer sans crier gare ? Une chose est sûre, les professionnels de l'immobilier ne disent pas tout.
Il n'y a pas de pénurie de logement
Souvent évoquée comme une des causes de la hausse des prix de l'immobilier, la pénurie de logement n'est qu'une illusion. En effet, au cours des 25 dernières années, le nombre de logements a augmenté plus vite que la population. Entre 1984 et 2008, le premier a crû de 30%, passant de 25,5 millions à un peu plus de 32 millions, contre 13% pour la seconde. Alors certes la taille des ménages a diminué, et leur nombre augmenté. Mais de 30% environ depuis 1984, passant de 20,21 millions à 27,12 millions, soit dans les mêmes proportions que le nombre de logements. L'explication ne tient donc pas vraiment.
De moins en moins de monde peut acheter
A regarder de près le revenu disponible moyen des ménages Français, on s'aperçoit qu'il a peu augmenté depuis 1998 (14% environ). Cela signifie que pour obtenir un logement de surface et de qualité données, la part des revenus que les ménages peuvent y consacrer est restée, en moyenne, sensiblement la même. Mais dans le même temps, on constate une évolution des prix immobiliers totalement déconnectée de cette réalité (+100% sur la même période). Autant dire que devenir propriétaire est, au choix, très difficile ou plus simplement de la folie.
Les politiques publiques renchérissent les biens
Le Centre d'analyse stratégique lui-même, dans une note de 2011 n'excluait pas l'effet néfaste sur les prix de certaines politiques publiques comme l'extension du prêt à taux zéro à l'ancien en 2005 ou la déductibilité des intérêts d'emprunt de la loi TEPA ou le Scellier. Rétrospectivement, la multiplication des coups de pouce pour élargir le nombre de primo-accédant de façon artificielle (PTZ) et les subventions au secteur immobilier (défiscalisation Scellier, Robien) ne profitent qu'aux ménages aisés. Ces dispositifs ont été totalement refondus fin 2011 et début 2012 au prétexte de la lutte contre les niches fiscales, mais subsistent néanmoins.
L'allongement de la durée d'emprunt entretient des prix élevés
Les conditions de financement tiennent un rôle majeur dans l'évolution des prix. Ainsi la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée d'emprunt ont manifestement alimenté la demande, ou en tous cas lui ont permis de se maintenir malgré des prix élevés. En 2001, les emprunts contractés pour 15 à 20 ans représentaient 45% des emprunts. Les emprunts de durées comprises entre 20 et 25 ans étaient très minoritaires (15%). Ceux dont la durée dépassait 25 ans étaient quasiment inexistants (1%). Dix ans plus tard, les emprunts de durées comprises entre 20 et 25 ans sont devenus dominants (27,1% des emprunts) et ceux de durées comprises entre 25 et 30 ans sont presque devenue une norme (23,9% des emprunts).
Dans le neuf, les ventes s'effondrent pour de vrai
Au premier trimestre les ventes de logements ont chuté de 14.4% par rapport à la même période en 2011. Pire, le nombre de mises en chantier sur la même période s'est effondré de 22.5 %. Malgré cela, les prix des logements neufs continuent d’augmenter de 1.7% pour les logements collectifs et de 2.9% pour les logements individuels. Des augmentations modestes à relativiser car dans le même temps les promoteurs n'hésitent pas pour se débarrasser de leurs programmes à offrir les frais de notaire, ou bien l'aménagement de la cuisine aux acquéreurs. Soit dit en passant les délais de vente se sont allongés de 2 mois en moins d'un an pour être porté à 9,5 mois pour un logement collectif et 11 mois pour une maison individuelle.
Autant de paramètres qui influeront tôt ou tard les prix immobiliers.